Головна

містобудівне зонування

  1. Зонування І ОБЛІК ЗЕМЕЛЬ НА ТЕРИТОРІЇ НАСЕЛЕНОГО ПУНКТУ РАЙОННОГО ПІДПОРЯДКУВАННЯ
  2. Проблеми адміністративно-територіального устрою (адміністративне зонування)
  3. Структура селища і його функціональне зонування
  4. Затишний зал з кондиціонерами, сучасними кріслами, з відмінною звуковою системою, обладнання 3D, зонування, робота з раннього ранку до глибокої ночі.
  5. функціональне зонування
  6. Функціональне зонування території міста.

Містобудівне (правове) зонування - відносно новий інститут містобудівного регулювання на місцевому рівні, вперше був введений Містобудівною кодексом РФ від 1998 року. Чинний Містобудівний кодекс РФ відтворив принципи і норми раніше діючого Містобудівного кодексу від 1998 року, а також принципи і норми Земельного кодексу РФ стосовно правовим зонування, зонування територій. Правове зонування, на відміну від інших видів зонування (екологічного, ландшафтного) своїм результатом має документ юридичної сили, місцевий нормативний правовий акт «Правила землекористування і забудови», обов'язковий для виконання всіма власниками і користувачами нерухомості в місті. Зазначений вид зонування - це встановлення на основі і з урахуванням документів територіального планування регламентів дозволеного використання земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості, розташованих у відповідних територіальних зонах.

Даний вид зонування є правовим механізмом взаємодії в ринкових умовах органів влади з фізичними і юридичними особами та забезпечує їм гарантоване право на дозволене використання і зміна нерухомості шляхом відповідного вибору в рамках встановлених регламентів, надаючи можливість для найкращого і найбільш ефективного з економічної точки зору використання нерухомості.

Чинний Містобудівний кодекс РФ робить наступний суттєвий крок вперед по відношенню до раніше встановлених федеральними законами нормам щодо містобудівного планування, зокрема:

1) уточнює і деталізує:

а) склад правил землекористування і забудови;

б) склад містобудівних регламентів;

2) вводить раніше невстановлені процедури стосовно:

а) підготовці проекту правил землекористування і забудови;

б) утвердження правил землекористування і забудови;

в) внесення змін до правил землекористування і забудови;

г) надання дозволів на умовно дозволені види використання земельних ділянок;

д) надання дозволів на відхилення від граничних параметрів дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва.

Норми про містобудівний зонування є ключовою ланкою і визначають суть майбутнього реформування системи регулювання містобудівної діяльності.

Загальна характеристика правил землекористування і забудови. Правила землекористування і забудови - це документ містобудівного зонування, що затверджується нормативними правовими актами органів місцевого самоврядування, в якому встановлюються територіальні зони, містобудівні регламенти та порядок застосування таких документів і внесення в них змін. В рамках даного визначення під містобудівним зонуванням розуміється зонування територій муніципальних утворень з метою визначення територіальних зон і встановлення містобудівних регламентів.

Містобудівна регламент - Це встановлювані в межах кордонів відповідної територіальної зони

- Види дозволеного використання земельних ділянок, так само як все, що знаходиться над і під поверхнею земельних ділянок, і використовується в процесі забудови і подальшої експлуатації об'єктів капітального будівництва;

· Граничні (мінімальні і / або максимальні) розміри земельних ділянок;

· Граничні параметри дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва;

· Обмеження використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва.

Приклад містобудівного регламенту наводиться в Додатку 1 до даної глави.

територіальні зони - Це зони, для яких в правилах землекористування та забудови визначено межі та містобудівні регламенти.

Склад Правил землекористування та забудови. Правила землекористування і забудови включають в себе текстуальную (процедурну) і картографічну частини. Процедурна частина містить порядок застосування правил землекористування і забудови (тобто процедури, пов'язані з підготовкою і здійсненням будівельних змін об'єктів нерухомості) і внесення в них змін. Картографічна частина включає карту містобудівного зонування міської території, а також опис вимог і обмежень щодо використання та будівельному зміни нерухомості в межах виділених територіальних зон - містобудівна регламент дозволеного використання.

Встановлення територіальних зон і містобудівних регламентів. Карта містобудівного зонування готується шляхом поділу території населених пунктів на територіальні зони, для яких розробляються містобудівні регламенти. В процесі встановлення територіальних зон необхідно враховувати:

· Можливість поєднання в межах однієї територіальної зони різних видів існуючого і планованого використання земельних ділянок;

· Функціональні зони і параметри їх планованого розвитку, визначених генеральним планом поселення;

· Певні Містобудівною Кодексом види і склад територіальних зон;

· Склалася планування території і існуюче землекористування;

· Плановані зміни меж земель різних категорій відповідно до документами територіального планування і документацією з планування території.

В результаті містобудівного зонування можуть визначатися житлові, суспільно-ділові, виробничі зони, зони інженерної та транспортної інфраструктур і інші види територіальних зон. Зразковий склад і зміст територіальних зон встановлюється Містобудівною кодексом РФ.

Для кожної територіальної зони розробляється містобудівна регламент зони, в якій утримуються види дозволеного використання земельних ділянок, граничні розміри земельних ділянок і граничні параметри дозволеного будівництва, реконструкції об'єктів капітального будівництва, а також обмеження використання земельних ділянок і об'єктів капітального будівництва.

Порядок підготовки і прийняття проекту правил землекористування і забудови. Підготовка проекту правил землекористування і забудови може здійснюватися стосовно до всіх територій поселень, а також до частин територій поселень з подальшим внесенням до правил землекористування і забудови змін, що відносяться до інших частин територій поселень.

Підготовка проекту правил землекористування і забудови здійснюється з урахуванням положень про територіальне планування, що містяться в документах територіального планування, а також вимог технічних регламентів, результатів публічних слухань і пропозицій зацікавлених осіб.

Стосовно до частини території поселення підготовка проекту правил землекористування і забудови може здійснюватися за відсутності генерального плану поселення.

Рішення про підготовку проекту правил землекористування і забудови приймається головою місцевої адміністрації з встановленням етапів містобудівного зонування стосовно всіх територій поселення або до різних частин територій поселення (в разі підготовки проекту правил землекористування і забудови стосовно частинам територій поселення), порядку та строків проведення робіт по підготовці правил землекористування і забудови, інших положень, що стосуються організації зазначених робіт. Одночасно з прийняттям рішення про підготовку проекту правил землекористування і забудови главою місцевої адміністрації затверджуються склад і порядок діяльності комісії з підготовки проекту правил землекористування і забудови.

Глава місцевої адміністрації після прийняття рішення про підготовку проекту правил землекористування і забудови забезпечує опублікування повідомлення про прийняття такого рішення. У повідомленні про прийняття рішення про підготовку проекту правил землекористування і забудови вказуються:

1) склад і порядок діяльності Комісії з розробки документа;

2) послідовність містобудівного зонування стосовно до територій поселення або стосовно до різних частин територій поселення;

3) порядок і терміни проведення робіт по підготовці проекту правил землекористування і забудови;

4) порядок направлення до комісії пропозицій зацікавлених осіб з підготовки проекту правил землекористування і забудови;

5) інші питання організації робіт.

Орган місцевого самоврядування, уповноважений на регулювання містобудівної діяльності на території поселення,[I][1] здійснює перевірку проекту правил землекористування і забудови, представленого Комісією, на відповідність вимогам технічних регламентів, генеральним планом поселення, генеральним планом міського округу, схемами територіального планування муніципальних районів, схем територіального планування суб'єктів Російської Федерації, схемами територіального планування Російської Федерації.

За результатами перевірки уповноважений орган місцевого самоврядування направляє проект правил землекористування і забудови чолі муніципального освіти в або в разі виявлення його невідповідності вимогам і документам, в комісію на доопрацювання.

Публічні слухання по проекту Правил землекористування та забудови. Глава муніципального освіти при отриманні від уповноваженого органу місцевого самоврядування проекту правил землекористування і забудови приймає рішення про проведення публічних слухань за таким проектом.

Публічні слухання по проекту правил землекористування і забудови проводяться Комісією в порядку, визначеному статутом муніципального освіти і (або) нормативними правовими актами представницького органу муніципального освіти. Тривалість публічних слухань за проектом правил землекористування і забудови становить не менше двох і не більше чотирьох місяців з дня опублікування такого проекту.

Затвердження правил землекористування і забудови. Після завершення публічних слухань за проектом правил землекористування і забудови Комісія з урахуванням результатів таких публічних слухань забезпечує внесення змін до проекту правил землекористування і забудови та подає зазначений проект голові місцевої адміністрації. Обов'язковими додатками до проекту правил землекористування і забудови є протоколи публічних слухань і висновок про результати публічних слухань.

Глава місцевої адміністрації повинен прийняти рішення про направлення вказаного проекту в представницький орган місцевого самоврядування або про відхилення проекту правил землекористування і забудови та про направлення його на доопрацювання із зазначенням дати його повторного подання.

Представницький орган місцевого самоврядування за результатами розгляду проекту правил землекористування і забудови та обов'язкових додатків до нього може затвердити правила землекористування і забудови або направити проект правил землекористування і забудови голові місцевої адміністрації на доопрацювання відповідно до результатів публічних слухань щодо зазначеного проекту.

Правила землекористування і забудови підлягають опублікуванню.

Чому містобудівне зонування - центральний елемент реформування системи градорегулірованія на місцевому рівні

Містобудівне зонування в рівній мірі необхідно двом його головним учасникам - муніципалітетам, з одного боку, нинішнім і потенційним власникам нерухомості, інвесторам, забудовникам - з іншого боку.

Муніципалітети допомогою зонування отримують можливість більш ефективно здійснювати політику облаштування території та місцеві соціальні програми. Основними компонентами цієї політики стануть:

· Резервування за муніципалітетами земельних ділянок, необхідних для забезпечення транспортної, інженерно-технічної, соціальної інфраструктури (включаючи земельні ділянки для будівництва муніципального житла), при одночасному голосному пред'явленні тих земельних ділянок, які муніципалітети готові передати приватним особам - інвесторам, забудовникам;

· Ініціювання приватизації муніципальної землі, яка є надлишковою для забезпечення суспільних / муніципальних функцій, включаючи продаж землі приватизованим підприємствам, організацію конкурсних та аукціонних продажів земельних ділянок під індивідуальне житлове будівництво і для реалізації інвестиційних проектів;

· Зосередження бюджетних коштів для соціальних програм з використанням так званого «кумулятивного ефекту зонування». Цей ефект виникає як свого роду ланцюгова реакція, імпульсом для якої стають правові гарантії володіння і користування нерухомістю. Такі гарантії знижують ризик інвестицій в будівництво і збільшують вартість нерухомості, оскільки збільшується можливість отримання кредитів під заставу нерухомості, пожвавлюється будівельна діяльність. Розширення обсягів будівництва збільшує основні фонди підприємств, їх можливості нарощувати випуск конкурентної продукції і створювати нові робочі місця і т.д.

Для власників нерухомості, забудовників і інвесторів (а також осіб, які бажають ними стати) містобудівне зонування забезпечує наступні перспективи:

по-перше, ситуація повертається «з голови на ноги»: спочатку буде купуватися земельну ділянку з «пакетом» чітко визначених і гарантованих прав його використання, а потім вже власник ділянки готуватиме повномасштабний проект і виконувати будівельні роботи[Ii][2];

по-друге, в результаті появи інформаційно відкритого ринку нерухомості, де будуть представлені юридично оформлені одиниці нерухомості, які «чекають» своїх потенційних власників, швидше стане збільшуватися число суб'єктів нерухомої власності;

по-третє, зростає інвестиційна активність, знижується ризик інвестицій в нерухомість, з'являється можливість вибору найбільш вигідного та ефективного використання нерухомості та оперативного реагування на зміни ринкової ситуації;

по-четверте, зростають фінансові можливості власників облаштовувати нерухомість завдяки розширенню масштабів іпотечного кредитування.

Для жителів міста з введенням містобудівного зонування з'являються певні вигоди за рахунок активізації процесів в сфері нерухомості і зростання її прибутковості. Також знижуються ризики, пов'язані з погіршенням якості середовища проживання, за рахунок більш широких можливостей прийняття містобудівних рішень і відстоювання своїх інтересів в частині використання та облаштування об'єктів нерухомості.

Про наявність чи відсутність справжнього містобудівного зонування можна судити по ряду «лакмусових папірців», які дозволяють відповісти на питання про те, чи є принципи містобудівного зонування в конкретному поселенні реальністю або лише декларацією містобудівної політики муніципальної влади.

1. Містобудівні регламенти, встановлені стосовно територіальним зонам, поширюються в рівній мірі на всі земельні ділянки, інші об'єкти нерухомості, в цих зонах розташовані. Ця позиція відображає принцип встановлених регламентів використання нерухомості та мінімізації суб'єктивних рішень чиновників щодо тих чи інших об'єктів.

Приклад спотворення норми. Проект Закону міста Москви «Про землекористуванні і забудову в м Москві» встановлює, що «освоєння або використання земельної ділянки в місті Москві власником земельної ділянки, землекористувачем, землевласником, орендарем земельної ділянки має здійснюватися відповідно до дозволеним використанням, встановленим для цієї земельної ділянки ».

Дана норма суперечить федеральному законодавству, так як в ній дозволене використання встановлюється відповідно до кожної земельної ділянки окремо, а не в рівній мірі до всіх земельних ділянок, розташованих в одній територіальній зоні.

2. Правовласники мають право змінювати призначення належної їм нерухомості в встановлених містобудівних регламентів рамках. Чиновники не можуть цього заборонити за умови, що поряд з містобудівними регламентами дотримуються будівельні норми і правила.

3. При наявності містобудівного зонування права власності або довгострокової оренди на земельні ділянки для будівництва можуть надаватися (за бажанням інвесторів-забудовників) на початку інвестиційно-будівельного процесу. Це дозволить розвивати систему іпотечного кредитування будівництва під заставу земельних ділянок.

4. Містобудівне зонування містить норму "невідповідного використання". Об'єкти, що не відповідають містобудівним регламентам можуть підтримуватися, але не можуть розвиватися (наприклад, збільшувати площі). Тим самим

а) блокується можливість погіршення екологічної ситуації

б) створюється механізм, що спонукає покращувати цю ситуацію, тобто, наприклад, проводити «перезонування» колишніх промислових територій під суспільно-виробничі або суспільно-ділові зони.

Приклад спотворення норми. Закон Томської області "Про надання і вилучення земельних ділянок в Томській області" (прийнятий рішенням Державної Думи Томської області від 04.11.99 № 384): "... Забороняється надання земельних ділянок у власність власникам виробничих об'єктів, які планується винести за межі поселення або перенести в інше місце ... ".

Це означає «консервацію» в незмінному вигляді поточного неблагополучного положення на багато років вперед, надія на використання виключно адміністративних важелів, що спираються на заборону і очікування «зовнішніх» фінансових джерел, а також фактична відмова від створення і використання механізмів економічних мотивацій, що спонукають підприємців, інвесторів самостійно (без зовнішнього адміністративного тиску) вчиняти дії щодо виведення і перепрофілювання підприємств.

5. Містобудівне зонування забезпечує необхідні підстави для використання процедур громадських слухань, в процесі яких громадяни безпосередньо беруть участь в ухваленні містобудівних рішень.

Планування території

Процес планування території визначається як дії щодо впорядкування і створення умов для розвитку території та включає в себе підготовку документів з планування території та їх реалізацію. Документи з планування території (проекти межування, проекти планування, містобудівні плани земельних ділянок) містять характеристики та параметри її планованого розвитку, а також фіксовані кордону регулювання землекористування і забудови, в тому числі, у вигляді червоних ліній, меж земельних ділянок (проекти межування), меж зон планованого розміщення об'єктів, меж зон дії публічних сервітутів.

Органи місцевого самоврядування поселень (на відміну від Російської Федерації і суб'єктів Російської федерації) можуть приймати рішення про підготовку і забезпечувати підготовку документації з планування території не тільки у випадках вирішення питань про розміщення об'єктів капітального будівництва місцевого значення, але також і в інших випадках. Наприклад, у випадках виділення зі складу державних і муніципальних земель земельних ділянок для надання їх фізичним і юридичним особам для будівництва, виділення земельних ділянок багатоквартирних та індивідуальних будинків в сформованій забудові.

Підставою для планування території є документи територіального планування (включаючи генеральні плани поселень), а також правила землекористування і забудови.

Існує двосторонній зв'язок між правилами землекористування і забудови та містобудівною документацією з планування території.

З одного боку, правила землекористування і забудови, поряд з генеральним планом поселення (міського округу), є підставою для підготовки документації з планування території. При цьому після 1 січня 2010 року за відсутності правил землекористування і забудови документація по плануванню території (за винятком проектів межування забудованих територій) взагалі не може готуватися. Правила землекористування і забудови через містобудівні регламенти визначають характеристики підготовлюваної документації з планування території, зокрема, через призначення території (види дозволеного використання нерухомості), граничні розміри земельних ділянок для відповідних територіальних зон.

З іншого боку, документація по плануванню території може стати підставою для підготовки пропозицій про внесення змін до правил землекористування і забудови в частині уточнення встановлених містобудівним регламентом граничних параметрів дозволеного будівництва.

Проекти планування. Метою розробки проектів планування є:

· Виділення елементів планувальної структури (квартали, проїзди і т.д.),

· Встановлення характеристик і параметрів планованого розвитку елементів планувальної структури.

До складу проектів планування входять:

· Що затверджується

· Матеріали по обґрунтуванню проекту планування.

Що затверджується проекту планування містить:

1) креслення або креслення планування території, на яких відображаються:

· Лінії, що позначають дороги, вулиці, проїзди, транспортні споруди і комунікації, лінії зв'язку, об'єкти інженерної та транспортної інфраструктур;

· Лінії, що регулюють забудову (червоні лінії);

· Кордону зон планованого розміщення об'єктів соціального та комунально-побутового призначення, інших об'єктів капітального будівництва;

2) рішення про:

· Розміщення об'єктів капітального будівництва федерального, регіонального або місцевого значення,

· Характеристиках планованого розвитку території, в тому числі щільності і параметрах забудови території, характеристиках розвитку систем соціального, транспортного обслуговування та інженерно-технічного забезпечення території.

Проекти межування. Мета розробки проектів межування - це встановлення меж забудованих земельних ділянок, незабудованих земельних ділянок, що плануються до надання фізичним і юридичним особам для будівництва, а також меж земельних ділянок, призначених для розміщення об'єктів капітального будівництва федерального, регіонального або місцевого значення.

Розміри земельних ділянок в межах забудованих територій встановлюються з урахуванням:

· Фактичного землекористування,

· Містобудівних нормативів, що діяли на період забудови зазначених територій.

До складу проектів межування входять креслення межування території, на яких відображаються:

1) затверджені в складі проекту планування території червоні лінії;

2) лінії відступу від червоних ліній з метою визначення місця допустимого розміщення будівель, споруд, будівель;

3) межі забудованих земельних ділянок, і земельних ділянок, призначених для розміщення об'єктів капітального будівництва;

4) межі зон з особливими умовами використання територій;

5) межі зон дії публічних сервітутів (прав обмеженого користування чужою земельною ділянкою, встановлених щодо необмеженого кола осіб).

Містобудівна план земельної ділянки. Підготовка містобудівного плану земельної ділянки здійснюється в складі проекту межування території або окремим документом.

Містобудівна план земельної ділянки включає:

1) межі земельної ділянки;

2) межі зон дії публічних сервітутів;

3) мінімальні розміри відступів від меж земельної ділянки, з метою визначення місця допустимого розміщення будівель, споруд, будівель, за межами якого заборонено зводити будинки, будівлі, споруди;

4) інформацію про містобудівний регламент;

5) інформацію про дозволений використанні земельної ділянки, вимоги до призначення, параметрам і розміщення об'єкта капітального будівництва на зазначеній земельній ділянці;

6) інформацію про розташованих в межах земельної ділянки або запланованих до розміщення об'єктах капітального будівництва, об'єктах культурної спадщини;

7) інформацію про технічні умови підключення об'єктів капітального будівництва до мереж інженерно-технічного забезпечення.

У містобудівний план земельної ділянки може включатися інформація про можливість або неможливість його поділу на кілька земельних ділянок.

Форма містобудівного плану земельної ділянки встановлюється Урядом Російської Федерації.

Публічні слухання. Проекти планування територій та проекти межування територій, підготовлені в складі документації з планування території за рішенням органу місцевого самоврядування поселення, до їх затвердження підлягають обов'язковому розгляду на публічних слуханнях.

 Місцеві нормативи містобудівного проектування в поселеннях (місцеві нормативи проектування)

Місцеві нормативи проектування - мінімальні розрахункові показники забезпечення сприятливих умов життєдіяльності людини (в тому числі об'єктами соціального та комунально-побутового призначення, доступності таких об'єктів для населення (включаючи інвалідів), об'єктами інженерної інфраструктури, благоустрою території), які враховуються при підготовці, погодженні та затвердженні документів територіального планування муніципальних утворень, а також проектів планування території, що затверджуються органами місцевого самоврядування поселень.

Не допускається затвердження місцевих нормативів містобудівного проектування, що містять мінімальні розрахункові показники забезпечення сприятливих умов життєдіяльності людини нижче, ніж розрахункові показники забезпечення сприятливих умов життєдіяльності людини, що містяться в регіональні нормативи містобудівного проектування.

Відсутність місцевих нормативів містобудівного проектування не є перешкодою для затвердження генеральних планів поселень, а також проектів планування території.

Склад і зміст місцевих нормативів містобудівного проектування визначається нормативними актами представницьких органів муніципального освіти. Досвід розробки подібних документів свідчить, що до складу нормативів слід включити як мінімум показники для:

1) визначення інтенсивності використання територій різного призначення в залежності від їх розташування, а також етапів послідовного досягнення поставлених завдань розвитку таких територій;

2) визначення потреби в територіях різного призначення;

3) визначення розмірів земельних ділянок для розміщення об'єктів капітального будівництва, необхідних для державних або муніципальних потреб;

4) забезпечення доступності об'єктів соціального, транспортного обслуговування шляхом встановлення відстаней до відповідних об'єктів різних типів і стосовно до різних планувальних і інших умов;

5) визначення для використання при підготовці проектів планування та проектів межування:

а) розмірів земельних ділянок, в тому числі виділяються для використання існуючих будівель, будов, споруд, включаючи багатоквартирні будинки;

б) відстаней між проектованими:

· Вулицями, проїздами, роз'їзними майданчиками стосовно до різних елементів планувальної структури території;

· Будівлями, будівлями і спорудами різних типів і при різних планувальних умовах;

6) визначення інших параметрів розвитку території при містобудівному проектуванні.

Рішення про підготовку місцевих нормативів містобудівного проектування приймається главою поселення. У такому рішенні:

· Визначається орган, відповідальний за підготовку зазначених нормативів - уповноважений орган поселення, міського округу з питань містобудівної діяльності;

· Визначаються терміни, умови фінансування та інші питання організації робіт з підготовки місцевих нормативів містобудівного проектування.

Рішення про підготовку місцевих нормативів містобудівного проектування протягом п'яти днів після його прийняття підлягає опублікуванню.



[I] [1] Якщо подібним органом є місцева адміністрація, відповідна функція може бути доручена фахівця з територіального планування та землеустрою.

[Ii] [2] В умовах ринку зазвичай спочатку купується земельну ділянку, а лише потім розробляється повномасштабний проект і проводиться будівництво. У Росії ж в умовах, що склалися спочатку треба запроектувати, побудувати, зареєструвати збудований об'єкт і лише потім можна претендувати на довгострокові права володіння земельною ділянкою.



Що повинні робити місцева влада в сфері землекористування і градорегулірованія на рівні поселення | ЕКСПЕРТИ, які зробили внесок у СТВОРЕННЯ ЦІЄЇ КНИГИ
© um.co.ua - учбові матеріали та реферати