На головну

quot; Guide (Економіка регіону) ". Додаток №74 від 29.04.2014, стор. 16

  1. IХ. Педагогічні висновки та рекомендації (додаток № 2)
  2. XII. Додаток 1
  3. Аналіз ключових професійних компетенцій в ВПЕР (Додаток А)
  4. Велике значення має аналіз руху і стану основних засобів за допомогою Форми № 5 (Додаток до бухгалтерського балансу).
  5. У контексті робототехніки додаток - це композиція слабосвязанних паралельно виконуються компонентів.
  6. Графічна частина (Додаток).

У забудовників з'явилися комплекси

29.04.2014, 00:00

Девелопери все активніше втягуються в проекти комплексної забудови. Крім очевидних плюсів, комплексна забудова має особливості: великі витрати на інженерну інфраструктуру і необхідність зістикувати свої інтереси з можливостями місцевої влади щодо створення соціальних об'єктів, без яких впаде привабливість квадратних метрів.

Встати в стрій Проекти комплексної забудови стали набирати популярність в Пермському краї ще в 2000-х. До кризи цю тему активно просували і владні структури, які пропонували великі масиви землі, і девелопери, які оцінили плюси такого підходу у вигляді серйозних обсягів житлового будівництва, завантаження потужностей на кілька років. Тоді ж, наприклад, була запущена забудова частини Червоних казарм (ЖК «Альпійська гірка», площа забудови понад 7 га землі, 200 тис. Кв. М житла), яку вела «Камська долина» в партнерстві з ПФПГ (проект реалізується і в даний час). Роздавати майданчика прагнули і влади. Майже 900 га - потенційно 3 млн кв. м житла в Камською долині вони збиралися віддати під забудову і виставити на торги в 2008 році, проте пізніше відмовилися від цих намірів. Право освоєння найбільшого ділянки, виставленого на аукціон на початку 2008 року, отримав краснодарський холдинг «Девелопмент-Південь»: йому дісталися 80 га в мікрорайоні Іва-1. Втім, криза, що почалася в 2008 році, і перекроювання містобудівної політики в Пермі зумовили те, що багато хто з тих майданчиків починають освоюватися тільки зараз.

Сьогодні географія проектів змінилася. Крім Пермі сформувався ще один центр активності в області комплексної забудови. Ним став Пермський район, зокрема землі, розташовані в напрямку Перм - Єкатеринбург, у відносній близькості від крайової столиці. За останні пару років там відбулися відразу кілька аукціонів, які проводили крайова влада або фонд РЖС. В результаті кілька девелоперів стали володарями великих ділянок під забудову. Так, у вересні 2012 року право оренди 28,3 га в Лобанове виграло ТОВ «Камстройінвест» (ГК «Будівельні проекти»), влітку 2013 року ще одна компанія цього холдингу на «голландському аукціоні» отримала 3,78 га в Паздеріно (Пермський район ). Восени минулого року крайова влада расторговалі ще три майданчики в Пермському районі у Фроловському поселенні: ділянку 7,2 га дістався «Стройпанелькомплекту» (СПК), ще 9 га буде забудовувати ТОВ «Сигма-сервіс», 3,1 га отримав «Трест 14» . Під кінець 2013 року Фонд РЖС продав право оренди ще 60 га під Фролов - його отримали дві непермскіе, за даними BG, компанії: «Автоспецстрой» і «Оптима-буд».

Забудовники і самі успішно поповнюють портфелі своїх майданчиків за рахунок приватних придбань. «Трест 14» вже давно працює в декількох населених пунктах району, наприклад в Гірському, а СПК в минулому році почав будівництво ЖК «Медовий» на ділянці в Кіндратове площею майже 27 га (загальний обсяг житла - близько 270 тис. Кв. М). При цьому майже одночасно девелопер запустив проект по комплексній забудові на Вишці-2 (близько 200 тис. Кв. М) в Пермі. «Наскільки важко реалізовувати комплексні проекти паралельно, залежить від стадії проектів. Якщо це старт, як у нас в обох випадках, то складно в фінансовому плані. Пов'язано це з необхідністю підведення мереж, але не для одного будинку, а для всього мікрорайону відразу, ну або хоча б для одного кварталу », - пояснює гендиректор« Стройпанелькомплекта »Віктор Суетин. «Наприклад, по Вишці-2 нам треба будувати котельню, яка буде обслуговувати практично половину комплексу. Плюс інші мережі, все разом обійдеться в 400-450 млн руб., Більшу частину з яких, близько 270 млн, потрібно інвестувати вже на початковому етапі. З Кіндратове ситуація схожа, туди треба тягнути тепломережа, це в районі 50 млн руб. Загальний обсяг витрат на інфраструктуру по Кіндратове - 270-300 млн руб. », - Додає девелопер. Крім того, за його словами, чималу частку в загальному обсязі витрат складуть інвестиції в дорожнє будівництво. Комплексне освоєння також передбачає створення системи доріг між кварталами. «Це ж не проїзд між будинками, коли йде точкова забудова. На дорогу на Вишці нам потрібно витратити на початковому етапі близько 50 млн руб., По Кіндратове - ще більше, близько 80 млн », - уточнює співрозмовник BG.

Директор з інвестицій ГК «Будівельні проекти» Ірина Малигіна визнає, що «інженерна інфраструктура - одна з найважливіших задач і" головного болю "забудовника»: «Тому ми при розробці стратегії реалізації" Першого Пермського мікрорайону "в першу чергу запланували фінансування і будівництво всіх інженерних мереж, що забезпечують не перший етап будівництва, а всіх майбутніх об'єктів з урахуванням соціальних. Це більше 100 млн руб. інвестицій ». Девелопери відзначають, що на виході це економічно вигідніше, ніж окремі проекти точкової забудови. «У кінцевому підсумку, коли порахуємо співвідношення вже побудованих квадратних метрів, і ті витрати, які вироблені на будівництво мереж, тут і з'являється економія в перерахунку на 1 кв. м », - зазначає директор з продажу ВАТ« ПЗСП »Олексій Демкин.

Проте, загальні обсяги житла на майданчиках комплексної забудови апріорі роблять проекти фінансово ємними і тривалими. Опитані BG девелопери називають терміни від п'яти-шести до 10-11 років. Обсяг інвестицій варіюється від 2 млрд до 7 млрд руб. У числі способів залучення грошей забудовники використовують не тільки банківські кредити, але і засоби федеральних програм. За словами Ірини Малигін, отримання фінансування на будівництво першої черги «Першого Пермського» зайняло більше року. «Загальний обсяг інвестицій без урахування будівництва соціальної інфраструктури ми оцінюємо приблизно в 2 млрд руб. Сьогодні залучено на забудову першого етапу будівництва і всієї інженерної інфраструктури понад 750 млн руб. за федеральною програмою "Стимул". Великим федеральним забудовникам, які активно беруть участь в програмах розвитку будівництва доступного житла економ-класу, фінансування доступно. Також має значення ставлення регіональної влади, так як гарантії суб'єкта для банків підвищують можливість отримання фінансування. Всім іншим після кризи 2008 року отримати фінансування досить складно », - стверджує вона.

інфраструктура витрат Для влади на перший план виходять питання забезпечення нових мікрорайонів соціальної та дорожньою інфраструктурою. «У будівельних компаній немає обов'язки зводити садки та школи. В ідеалі було б чудово, якщо той же Фонд РЖС, расторговивающій ділянки, включав би ці об'єкти в зобов'язання забудовника. Тому що без них житло нікому не потрібно. А зараз виходить, що РЖС виставляє на аукціон ділянку, а потім всі зобов'язання лягають на муніципалітет - по 200 млн руб. на кожен садок і під мільярд - на школу. Ось і виникає питання: де золота середина? »- Журиться заступник голови адміністрації Пермського району Володимир Ваганов. Він зазначає, що забудовники тільки резервують ділянки під соціальну інфраструктуру, і то не завжди. «Далі можливі два варіанти: або вони нам передають землю, і муніципалітет проводить торги на проектування, будівництво садів, шкіл, поліклінік. Або забудовник будує їх сам, а потім ми підписуємо угоду, за якою викуповуємо у нього цей об'єкт. Звичайно, останній механізм простіше і швидше - не треба витрачати час на проведення декількох конкурсних процедур. Такий механізм ми відпрацьовуємо по Фролов, Кіндратове », - додає співрозмовник BG.

При цьому чиновник підкреслює, що найближчим часом федеральні структури мають намір расторговать ще кілька десятків гектарів землі. «Все це створює непомірне навантаження на муніципалітет, який в підсумку мимоволі перетворюється на ворога нового будівництва. Цю проблему ми вже озвучували в крайовому Мінмайна, яке взаємодіє з Фондом РЖС. А так виходить гра в одні ворота », - вважає пан Ваганов. Районна влада розраховують на залучення фінансування за рахунок інших рівнів. Зокрема, мова йде про програми дорожнього будівництва. У них муніципалітет планує взяти участь для будівництва дорожньої зв'язки з селищем Гірський, де активно будує житло «Трест 14».

Про нестачу супутньої інфраструктури для майбутніх «вогнищ» масової забудови турбуються не тільки в Пермському районі, а й в крайовій столиці. Прийняті на початку цього року поправки в генплан визначили відразу кілька великих майданчиків, де тепер можливо житлове будівництво. Найгостріші суперечки про можливість, перш за все фінансової, забезпечити майбутній район інженерної, транспортної та соціальної інфраструктурою виникли навколо території колишнього аеропорту Бахаревка. Тут ГК ПІК збирається побудувати 1 млн кв. м житла (їй належить ділянка 129 га), а також частина території влада має намір віддати для багатодітних сімей. Ще в ході аналізу планованих змін до генплану фахівці МБУ «Бюро міських проектів» підрахували, що на це буде потрібно 15 млрд руб., В тому числі витрати на громадський транспорт (трамвай) - 1,7 млрд руб., На вулиці і дороги - 3 млрд руб., на будівництво шкіл і дитячих садів - 5,6 млрд і 2,3 млрд руб. відповідно.

Ще однією точкою напруженості стає правий берег Ками. Крім планованої забудови колишнього полігону ПВВКІКУ (Новогайвінская, 118, одна з майданчиків, по якій були прийняті поправки в генлпан), в цьому ж напрямку (Борців революції, 1а) СПК має намір побудувати малоповерховий мікрорайон. Місцеві жителі вже висловлюють стурбованість можливим погіршенням ситуації, якщо не буде створена соціальна, інженерна та транспортна інфраструктура. Зокрема, керівники ТОСов Середньої і Верхньої Курячі недавно звернулися з листом до адміністрації Пермі: вони попросили провести нараду з проблем забудови цієї території. Ініціатори листа звертають увагу на те, що новий комплекс - це додатково 2,5 тис. Жителів. Але вже зараз, за ??їхніми словами, в цій території функціонує тільки один дитячий садок на 50 місць, який не має ліцензії, не розвинена транспортна інфраструктура, оскільки діє тільки одна двосмугова дорога.

Девелопери визнають, що, хоча супутня інфраструктура не є їх обов'язком, забудовники в ній зацікавлені, щоб зберегти привабливість споруджуваного в нових районах житла. Голова ради директорів ВАТ «КД Груп» Андрій Гладик пояснює, що потреба в соціальних установах нових мікрорайонів проговорюється з адміністрацією на початковому етапі реалізації проекту. «Вирішуємо питання спільно, це повинно бути на стику інтересів. За дитячим садам і поліклінікам у нас досвід є - ми самі їх будуємо, а потім місто викуповує. По школах поки практики такої немає, зараз ось намагаємося зробити це на Ювілейному. Комерційну інфраструктуру створюємо теж в основному під конкретних інтересантів - продуктовий рітейл, громадське харчування і т.д. Такий підхід найбільш оптимальний », - упевнений співрозмовник BG. Він додає, що питання забезпечення громадським транспортом нових районів зазвичай «вирішується природним шляхом». Олексій Демкин уточнює, що розвиток транспорту - це в тому числі компетенція адміністрації. «Коли департамент містобудування видає дозвіл на будівництво, він розуміє майбутній обсяг житла. Ця інформація направляється і в департамент доріг і транспорту, ті в свою чергу вже починають планувати транспортні маршрути », - говорить співрозмовник BG. Пан Демкин також зазначає, що забудовнику важливо синхронізувати процеси з адміністрацією, щоб до моменту виникнення новобудов тут присутні і соціальні об'єкти. «Плануючи ЖК, ми передбачаємо місце під школи і дитячі сади, парки та сквери. Але забезпечення шкільними та дошкільними закладами це все-таки повноваження муніципалітету. Нам необхідно спільно з владою звернути увагу на потребу в таких об'єктах », - вважає забудовник. Він додає, що на Вишці-2 вже зарезервована земля для будівництва школи на 1 тис. Місць і дитячого садка. Проект «Перший Пермський» в Лобанове передбачає розміщення школи на 700 осіб, крім того, на цій території заплановано два дитячих садки. Однак фінансування соціальних об'єктів, як уточнює Ірина Малигіна, буде прямо залежати від позиції і взаємодії з органами влади. «Можливо, це буде перший проект державно-приватного партнерства. Остаточне рішення поки не прийнято », - додає вона.

Проект в Лобанове за умовами аукціону розрахований на п'ять років, в які забудовник має намір вкластися. Однак, як зазначає Віктор Суетин, реалізувати комплексну забудову в такі терміни часто виявляється проблематично. «Якщо майданчик" чиста ", то можна її освоїти за п'ять років, але і то якщо там передбачається звести не більше 100-150 тис. Кв. м. А якщо, наприклад, це ділянки з розселенням старого та аварійного житла, і терміни за умовами торгів також закладені до п'яти років, це нереально. Там тільки саме розселення займає до трьох років, з урахуванням можливих судів », - пояснює забудовник. Проте, девелопери не відмовляються від ділянок під розселення. Так, ПЗСП на початку цього року придбав 3,15 га на торгах з розвитку забудованої території (квартали 3150 і 3151, обмежені вулицями Адмірала Ушакова, Адмірала Макарова, Судозаводской). В цьому ж році компанія має намір приступити вже до будівництва в кварталі 589 (обмежений вулицями Овчинникова, Кисловодської, Челюскінців, Столбовий в Дзержинському районі Пермі), де завершені процедури розселення. «Не завжди рентабельність таких проектів нижче, ніж на звичайних майданчиках. Все залежить від обсягу розселення. У будь-якому випадку таким способом місто теж повинен розвиватися », - робить висновок співрозмовник BG.

Світлана Бикова

· 0

· 0

· 0

· 0

quot; Guide (Економіка регіону) ". Додаток №74 від 29.04.2014, стор. 16

 



Глава II. Гарантії права громадян Російської Федерації на призначення референдуму | НАУКИ
© um.co.ua - учбові матеріали та реферати