На головну

Договір оренди житлового приміщення

  1. III. Умови договору, що містить положення про надання комунальних послуг, і порядок його укладення
  2. VIII.2.1) Договори: поняття та види.
  3. VIII.2.2) Умови дійсності договору (угоди).
  4. VIII.2.3) Воля в договорі.
  5. VIII.3.3) Договір зберігання.
  6. Автор, який передав іншій особі за договором твір для використання, вважається погодився на оприлюднення цього твору;
  7. Автор, який передав іншій особі за договором твір для використання, вважається погодився на оприлюднення цього твору; 1 сторінка

За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування (ст. 606 ЦК України). Основним документом з оренди житла, що регулює відносини між орендодавцем та орендарем, є договір оренди житлового ^ приміщення. Договір оренди житлового приміщення укладається у письмовій формі. Розмір орендованої площі житлового приміщення не обмежується.

Право здачі житлових приміщень в оренду належить власникові або уповноваженій ним особі (органу). Право орендування житлових і нежитлових приміщень у житловій сфері належить громадянам та юридичним особам. В оренду можуть бути передані житлові будинки, квартири, що належать до державного, муніципального, громадського, приватного житловим фондам. Не підлягають передачі в | оренду службові житлові приміщення в будинках державного і муніципального житлового фондів, а також кімнати в квартирах, що належать до державного і муніципального житлових фондів.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати визначаються договором оренди житлового приміщення.

Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік.

Розмір орендної плати підлягає достроковому перегляду на вимогу однієї із сторін у разі зміни встановлених цін і тарифів на комунальні послуги.

Орендар має право вимагати зменшення орендної плати, якщо через обставини, за які він не несе відповідальності, погіршилася якість орендованого житлового приміщення або порушилися його права, передбачені договором.

Члени сім'ї орендаря, які проживають разом з ним і включені в договір оренди житлового приміщення, користуються приміщенням нарівні з орендарем і несуть рівні з ним обов'язки. Якщо зазначені громадяни перестали бути членами сім'ї орендаря, вони зберігають права і обов'язки з користування житловим приміщенням до закінчення терміну оренди, зазначеного в договорі.

Орендар має право вселити в орендоване приміщення чоловіка, дітей, батьків та інших осіб, включивши їх в договір оренди житлового приміщення, отримавши на це письмову згоду всіх повнолітніх членів сім'ї, включених до договору оренди житлового приміщення. На вселення неповнолітніх дітей згода членів сім'ї не потрібно.

Орендар - юридична особа вправі вселити в орендоване житлове приміщення своїх працівників з членами їх сімей. З працівниками, вселеними в житлове приміщення, орендар - юридична особа укладає відповідний договір найму житлового приміщення (суборенди) на термін, що не перевищує строку, на який укладено договір оренди.

Якщо особи, всесвіти в житлове приміщення орендарем - юридичною особою, розірваний з ним трудові угоди, вони втрачають права на користування житловим приміщенням, якщо інший член сім'ї, який проживає разом, не є працівником даного орендаря. Орендар - юридична особа має право в такому випадку переукласти договір суборенди з цим членом сім'ї.

Особи, всесвіти в житлове приміщення орендарем - юридичною особою, самостійного права на це приміщення не мають.

Орендар - юридична особа не вправі вселяти в орендовані приміщення працівника з сім'єю, якщо при цьому на одного члена сім'ї припадатиме менше встановленої Житловим кодексом норми площі житлового приміщення.

Договір оренди житлового приміщення зберігає чинність Бреши тимчасовій відсутності орендаря, якщо інше не встановлено договором.

Зміна договору оренди житлового приміщення можливо до згодою сторін у випадках:

- Істотного порушення умов договору іншою стороною;

- Істотної зміни обставин, з яких сходили сторони при укладенні договору.

Розірвання орендарем договору оренди житлового приміщення проводиться з дотриманням наступних умов. Орендар за згодою членів сім'ї, включених до договору оренди житлового приміщення, а також орендар - юридична особа вправі розірвати договір, попередивши про це орендодавця за три місяці. При розірванні договору оренди без такого попередження орендар зобов'язаний виплатити орендну плату за три місяці вперед. Орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві орендоване приміщення в належному стані з урахуванням нормального зносу.

Якщо орендар розриває договір оренди житлового приміщення без згоди членів сім'ї, права та обов'язки орендаря переходять до одного з повнолітніх членів сім'ї, включених до договору оренди, а при їх відсутності або відмові прийняти на себе права та обов'язки орендаря - до одного з інших членів сім'ї, які проживають в приміщенні, з подальшим переоформленням договору оренди на нового Орендаря.

Орендодавець має право розірвати договір оренди житлового приміщення у випадках:

- Систематичного невиконання орендарем умов договору оренди, використання орендованого приміщення та істоти не за призначенням;

- Здійснення орендарем або членами його сім'ї, а такoж особами, вселеними в житлове приміщення орендарем - юридичною особою, дій, що завдають значної шкоди ^ орендованого приміщення (майну);

- Систематичного невнесення орендної плати;

- Інших дій орендаря або членів його сім'ї, а | також осіб, всесвітів в житлове приміщення орендарем - Юридичною особою, що завдають шкоди орендодавцю.

Договір оренди житлового приміщення (майна) може бути продовжений за згодою сторін. При цьому укладається новий договір оренди житлового приміщення.

Договором оренди може бути встановлено право орендаря викупити орендоване приміщення. Порядок і умови викупу орендованих житлових приміщень у будинках державного і муніципального житлового фонду визначаються нормативними актами органів державної влади суб'єктів РФ і органів місцевого самоврядування. Порядок і умови викупу орендованого житлового приміщення, інших житлових фондів визначаються в договорі оренди або додатковою угодою сторін.

Орендар за письмовою згодою орендодавця має право здати в суборенду одержане за договором житлове приміщення, якщо інше не передбачено договором. Особи, які проживають в житловому приміщенні орендаря на підставі договору суборенди, самостійного права на це приміщення не мають.

Здача жилого приміщення в суборенду не допускається:

- Якщо в результаті вселення суборендаря розмір житлової площі, що припадає на кожного мешканця, виявиться менше встановленої законодавством норми;

- Якщо в ньому проживають особи, які страждають важкими формами хронічних захворювань;

-без згоди всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають в даному житловому приміщенні;

- В інших випадках, передбачених законодавчими та нормативними актами органів державної влади та органів місцевого самоврядування.

§ 7. Договір про іпотеку квартири (житлового будинку)

За договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставодержатель, який є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх грошових вимог до боржника за цим зобов'язанням з вартості закладеного нерухомого майна іншого боку - заставодавця переважно перед іншими кредиторами заставодавця , за винятками, встановленими федеральним законом (ст. 1 Федерального закону "Про іпотеку (заставі нерухомості)" від 16 липня 1998 № 102-ФЗ) [255].

Особа, якій належить жиле приміщення на праві власності (або на праві господарського відання), може закласти це приміщення в забезпечення виконання будь-якого зобов'язання. Оскільки предметом застави є нерухоме майно, якими є відповідно до ст. 130!; ГК РФ, зокрема, житлові будинки (квартири), то заставу такого майна іменується іпотекою, а договір про заставу - договором про іпотеку.

У договорі про іпотеку повинні бути вказані предмет іпотеки, його оцінна вартість, розмір і строк виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою.

За договором іпотеки може бути закладено також нерухоме майно, яке належить заставодавцю на праві власності або на праві господарського відання та права на яке зареєстровані в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним (див. Указ Президента Російської Федерації про додаткові заходи щодо розвитку іпотечного кредитування "від 28 лютого 1996 № 293) [256].

Предмет іпотеки визначається в договорі зазначенням його найменування, місця знаходження і достатнім для ідентифікації цього предмета описом. У договорі про іпотеку повинні бути вказані право, в силу якого майно, що є предметом іпотеки, належить заставодавцю, і орган державної реєстрації прав на нерухоме майно, що зареєстрував це право заставодавця.

Житлові будинки та інші будівлі, безпосередньо пов'язані з землею, можуть бути предметом іпотеки лише з одночасною іпотекою за тим же договором земельної ділянки, | на якій знаходиться ця будівля або будівля, або частини цієї ділянки, функціонально забезпечує закладається об'єкт, або належить заставодавцю права оренди цієї ділянки або його відповідної частини (див. ст. 5, 69 Закону про іпотеку, п. 3 Указу). При наданні кредиту на спорудження житлового будинку | в договорі про іпотеку може бути передбачене забезпечення Зобов'язання квартирами, незавершеним будівництвом | разом із заготовленими для нього матеріалами та обладнанням, що належать заставодавцю [257].

Не допускається іпотека багатоквартирних та індивідуальних житлових будинків і квартир, що перебувають у державній або муніципальній власності (див. Ст. 74 Закону про іпотеку), а також майна, щодо якого в установленому федеральним законом порядку приватизація заборонена (наприклад, службові житлові приміщення і ін .).

При іпотеці квартири в багатоквартирному житловому будинку, частини якого відповідно до п. 1 ст. 290 ГК РФ знаходяться у спільній частковій власності заставодавця та інших осіб, закладеної вважається поряд з житловим приміщенням відповідна частка в праві спільної власності на житловий будинок (див. Ст. 75 Закону про іпотеку). При наданні кредиту для спорудження житлового будинку договором про іпотеку може бути передбачене забезпечення зобов'язання незавершеним будівництвом і приналежним заставником матеріалами і обладнанням, які заготовлені для будівництва (див. Ст. 76 Закону про іпотеку).

Оціночна вартість предмета іпотеки визначається за згодою заставодавця з заставоутримувачем і-вказується в договорі в грошовому вираженні, при цьому оцінна вартість земельної ділянки не може бути встановлена ??нижче його нормативної ціни.

Сторони договору про іпотеку можуть доручити оцінку предмета іпотеки комерційної організації оцінювачів (див. П. 5 Указу).

Договір про іпотеку повинен бути нотаріально посвідчений і підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для реєстрації угод з відповідним майном (п. 2 і 3 ст. 339 ЦК України, ст. 10 Закону про іпотеку).

Згідно ст. 13 Федерального закону "Про іпотеку (заставі нерухомості)" договір іпотеки полягає в вигляді заставної. Заставна є іменним цінним папером, що засвідчує відповідні права її законного власника: право на одержання виконання за грошовим зобов'язанням, забезпеченим іпотекою майна, зазначеного в договорі про іпотеку, та ін.

Договір про іпотеку вважається укладеним з моменту його реєстрації. Іпотека може бути встановлена, зокрема, на житлові будинки і квартири. Державна реєстрація здійснюється за місцем знаходження нерухомості. Недотримання нотаріальної форми заставної або вимоги по її державної реєстрації тягне недійсність договору про іпотеку.

Відмова у державній реєстрації іпотеки або ухилення відповідного органу від її реєстрації або від видачі заставної початкового заставодержателю, а також в інших випадках відмови, зазначених у Федеральному законі, можуть бути оскаржені зацікавленою особою до суду, арбітражний суд (див. Ст. 27 Закону про іпотеку ). Звернення стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, здійснюється за рішенням суду або арбітражного суду відповідно до вимог ГК РФ.

При зверненні стягнення на індивідуальні житлові будинки, квартири в багатоквартирних житлових будинках проживають в них власники, члени їх сімей, а також інші .осіб не підлягають виселенню. Між власником, який набув житловий будинок (квартиру), і проживають в ньому такими особами укладається договір найму житлового приміщення на умовах, звичайних для даної місцевості.

У Цивільному кодексі України визначено порядок звернення стягнення на заставлене майно. Згідно ст. 349 вимоги заставодержателя (кредитора) задовольняються з вартості закладеного нерухомого майна за рішенням суду. Звернення стягнення на нерухомість, що є предметом застави, по додатковій підпису нотаріуса не допускається. Задоволення вимоги заставодержателя за рахунок заставленого нерухомого майна (в тому числі за рахунок житлового приміщення) без звернення до суду допускається на підставі нотаріально посвідченого угоди заставоутримувача із заставодавцем, ^ укладеного після виникнення підстав для звернення стягнення на предмет застави.

Реалізація (продаж) закладеного майна, на яке звернено стягнення, провадиться шляхом продажу з публічних торгів у порядку, встановленому процесуальним законодавством, якщо законом не встановлено інший порядок. Звернення стягнення на закладене індивідуальний житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна не є підставою для виселення набувачем житлового будинку або квартири спільно проживають в цьому приміщенні заставодавця та членів його сім'ї, якщо воно є для них єдиним придатним для проживання приміщенням (за винятком випадків, передбачених п. 2 ст. 78 Закону про іпотеку). Між особою, яка придбала колишній предметом іпотеки житловий будинок (або квартиру) в результаті його реалізації, і колишнім власником житлового будинку (квартири) або ким-небудь з проживаючих з ним членів його сім'ї укладається договір найму займаного ними житлового приміщення відповідно до Цивільного кодексу РФ і житловим законодавством. Якщо угода про укладення договору не досягнуто, будь-яка зі сторін має право в судовому порядку вимагати його укладення та визначення його умов (див. Ст. 78 Закону про іпотеку).

Заставоутримувачами житлового будинку і квартири можуть бути тільки банки та інші кредитні установи, що мають спеціальну ліцензію. Іпотека житлового будинку або квартири допускається для забезпечення погашення позики, наданої для будівництва, реконструкції або капітального ремонту житлового будинку (квартири).

Дача, садовий будиночок та інші будівлі, не призначені для постійного проживання, можуть бути предметом іпотеки на загальних підставах. Спеціальні правила, встановлені для житлових будинків (квартир), на них не поширюються.

Якщо інше не передбачено договором про іпотеку, заставодержатель має право здати наймачу розташовану в житловому будинку вільну квартиру лише за згодою заставодавця. Однак заставодержатель має право здати таку квартиру наймачу без згоди заставодавця за строковим договором комерційного найму житлового приміщення на термін, що спливає пізніше погашення позики. У цьому випадку власник, який придбав житловий будинок (квартиру) на публічних торгах, після закінчення передбаченого договором терміну зобов'язаний відновлювати цей договір найму.

Той, хто користується житловим приміщенням - заставодавець або заставодержатель, не повинен допускати погіршення якості закладеного житлового приміщення. Передача житлового приміщення в заставу обмежує заставодавця в праві розпорядження цим приміщенням: він не може продати, обміняти, подарувати закладене житлове приміщення (якщо в договорі застави не обумовлено інше) [258].



Попередня   85   86   87   88   89   90   91   92   93   94   95   96   97   98   99   100   Наступна

Освіта | Допомога держави кооперативам | На отримання житлових приміщень у кооперативі | Власність члена кооперативу | Житлово-будівельних кооперативів | кооперативу | Право розпорядження житловими приміщеннями | Житлового будинку). Продаж квартир на аукціонах | Договори міни та обміну житловими | З утриманням |

© um.co.ua - учбові матеріали та реферати