загрузка...
загрузка...
На головну

Визначення зносу і старіння торгового будівлі

  1. CASE-технологія створення інформаційних систем
  2. I. КЛАСИЧНЕ ВИЗНАЧЕННЯ ІМОВІРНОСТІ.
  3. II. 6.1. Визначення поняття діяльності
  4. J8. Право спадкування на споруджувані будівлі, споруди та інше створюване нерухоме майно
  5. VI. Визначення понять.
  6. Z ВИЗНАЧЕННЯ СКЛАДУ управлінських СПОСОБНОСТЕЙ 527
  7. А. Визначення розрахункової вологості ґрунту робочого шару
 показник  Об'єкти-аналоги
 Скоригований ціна продажу об'єктів *, тис.руб.  25 000  30 000  37 000
 Вартість земельної ділянки **, тис.руб.  5 000  7 000  12 000
 Поточна ринкова ціна будівлі, тис.руб. (П. 1 - п. 2)  20 000  23 000  25 000
 Поточна вартість нового будівництва ***, тис.руб.  26 000  31 000  34 000
 Знос і старіння, тис.руб.  6 000  8 000  9 000
 Знос і старіння у відсотках від вартості будівництва,%  23,1  25,8  26,5
 Середній відсоток зносу і старіння,% (23,1 + 25,8 + 26,5) / 3  25,1

Примітка:

* Скоригований ціна продажу об'єктів-аналогів розраховується в рамках порівняльного підходу (тема 2).

** Вартість земельної ділянки визначається за відомим в теорії і практиці методам.

*** Поточна вартість будівництва визначається в рамках визначення вартості нового будівництва (п. 1.1).

Відповідь: ІІУ = 25,1%.

Метод ефективного віку заснований на експертизі будівель оцінюваного об'єкта і апробованої гіпотезі про те, що ефективний вік так відноситься до типового терміну економічного життя, як знос і старіння до поточної вартості відтворення (див. формули 15 і 16).

 (15)

З цього відносини випливає наступна формула зносу і старіння:

 (16)

де ЕВ - Ефективний вік (час, яким оцінюється тривалість життя будови виходячи з його фактичного технічного стану, обладнання, дизайну та інших факторів, що впливають на вартість);

СЕЖ - Термін економічного життя (час, протягом якого поліпшення вносять вклад у вартість нерухомості, що перевищує витрати на його утримання і експлуатацію);

 - Вартість будівництва при оцінці нерухомості.

Приклад визначення зносу і старіння методом ефективного віку

Вихідні дані для прикладу:

об'єкт оцінки - окремо стоїть офісна будівля.

Поточна вартість будівництва нової будівлі становить 36 000 тис.руб. Будинок побудований 15 років тому. Типовий термін економічного життя - 60 років (через 60 років слід провести діагностику на предмет визначення придатності для подальшої експлуатації даної будівлі з технічної та економічної точок зору і при необхідності провести капітальний ремонт, реконструкцію, модернізацію).

Знайти: знос і старіння будівлі.

Рішення по першому можливого варіанту.

Якщо будівля, на думку оцінювача, побудовано згідно з діючими стандартами і експлуатувалося в нормальному режимі, то його ефективний вік буде дорівнює фактичному. ІІУ складуть 25% від вартості відтворення, або 9 000 тис.руб.

ІІУ = (15/60) * 36 000 = 9 000 тис.руб.

Відповідь: ІІУ = 9 000 тис.руб.

Рішення по другому можливого варіанту.

Якщо в результаті огляду будівлі у оцінювача склалося професійне судження, що ефективний вік будівлі внаслідок поганої експлуатації перевищує фактичний і може бути оцінений в 20 років, то знос і старіння складуть 33,3%, або 12 000 тис.руб.

ІІУ = (20/60) * 36 000 = 12 000 тис.руб.

Відповідь: ІІУ = 12 000 тис.руб.

метод розбиття полягає в послідовній оцінці всіх видів зносу, включаючи:

· Усувний фізичний знос;

· Непереборний фізичний знос;

· Переборні функціональне старіння;

· Непереборні функціональне старіння;

· Економічне відставання.

Для оцінки усувного фізичного зносу будівлі розбивають на окремі конструктивні елементи за термінами їх економічного життя, виділяючи:

· Короткоживучі елементи, що залишився термін економічного життя яких менше залишилася економічного життя будівлі;

· Довгоживучі елементи, що залишився термін економічного життя яких дорівнює залишилася економічного життя будівлі.

При цьому в результаті накопичений знос і старіння можна знайти як суму всіх видів зносу і старіння:

 (17)

де  - Загальний накопичений знос і старіння;

 - Фізичний знос;

 - Функціональне старіння;

 - Економічне старіння.

При використанні формули (17) може вийти, що сумарне значення зносів і старіння буде близько чи перевищить 100%. Тому при великих значеннях зносів і старінням, а також для більш об'єктивного погляду на знос і старіння рекомендується використовувати мультипликативную формулу визначення :

 (18)

Розберемо основні методи визначення складових  на прикладах.

 



Попередня   8   9   10   11   12   13   14   15   16   17   18   19   20   21   22   23   Наступна

Методи визначення прямих витрат | кількісний метод | Метод порівняльної одиниці | Вихідні дані для прикладу оцінки житлового будинку | Регіонально-кліматичні коефіцієнти | Вихідні дані для оцінки будівлі магазину | Довідкова вартість 1 Ед.ізмеренія об'єкта, руб. | Значення регіонально-кліматичних коефіцієнтів | Методи визначення прибутку підприємця | ринковий метод |

загрузка...
© um.co.ua - учбові матеріали та реферати