Визначення зносу і старіння

В процесі експлуатації будівлі і споруди втрачають свої споживчі властивості, що має позначатися на величину вартості. Якщо об'єкту оцінки властиво зменшення вартості у зв'язку з фізичним станом, функціональним або економічним старінням, при застосуванні витратного підходу необхідно враховувати знос і всі види старіння [11].

У теорії і практиці оцінки нерухомості знос і старіння (ІІУ) визначаються трьома класичними методами:

· Порівняння продажів;

· Ефективного віку;

· Розбиття.

Метод порівняння продажів при визначенні ІІУ полягає у виявленні ринкової оцінки зносу і старіння будівлі шляхом зіставлення його вартості відтворення (заміщення) з поточними цінами продажів аналогічних об'єктів. Знос і старіння знаходяться за формулою

де  - Знос і старіння i-го аналогічного об'єкта;

i - Порядковий номер об'єкта-аналога;

n - Кількість об'єктів-аналогів;

 - Питома вага об'єкта-аналога.

В свою чергу  знаходиться як різниця між вартістю нового будівництва і вартістю будівель з урахуванням зносу і старіння.

Приклад визначення зносу і старіння методом порівняння продажів

Вихідні дані для прикладу:

об'єкт оцінки - окремо стоїть торговельну будівлю.

Знайти: знос і старіння будівлі.

Рішення представлено в табл. 16.

Таблиця 16

Визначення вартості нового будівництва | Методи визначення прямих витрат | кількісний метод | Метод порівняльної одиниці | Вихідні дані для прикладу оцінки житлового будинку | Регіонально-кліматичні коефіцієнти | Вихідні дані для оцінки будівлі магазину | Довідкова вартість 1 Ед.ізмеренія об'єкта, руб. | Значення регіонально-кліматичних коефіцієнтів | Методи визначення прибутку підприємця |